桂自然資規〔2025〕1號

各市、縣（市、區）自然資源局、住房城鄉建設局、國動辦、稅務局、金融監管分（支）局：

現將《關于持續解決不動產登記歷史遺留問題的指導意見》印發給你們，請結合實際認真貫徹執行。

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廣西壯族自治區自然資源廳????????廣西壯族自治區住房和城鄉建設廳

廣西壯族自治區國防動員辦公室?????????國家稅務總局廣西壯族自治區稅務局

國家金融監督管理總局廣西監管局

2025年1月27日

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關于持續解決不動產登記歷史遺留問題

的指導意見

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為持續解決不動產登記歷史遺留問題，維護權利人合法財產權益，依據國家有關法律法規和《自然資源部關于加快解決不動產登記若干歷史遺留問題的通知》（自然資發〔2021〕1號）精神，結合我區實際提出如下意見：

一、關于解決國有企事業單位因改組、改制、合并和兼并等原因造成申請主體不清的問題

因改組、改制、合并和兼并等原因無法申請辦理不動產登記的，由其國有資產管理部門或企事業單位上級主管單位進行申請主體認定，出具認定意見后，可向不動產登記機構提出登記申請。經公告（不少于30個工作日）無異議或異議不成立的，按要求辦理不動產登記。

二、關于解決開發建設單位不配合或法定負責人失聯造成登記主體缺失的問題

不動產統一登記實施前，商品住宅小區業主已辦理《房屋所有權證》，但原開發建設單位不配合提交《國有土地使用證》或其他原因造成登記權利主體缺失，致使業主無法辦理不動產登記的，由不動產登記機構書面告知原開發建設單位或原權利人，經公告（不少于30個工作日）無異議或異議不成立的，可由現權利人單方申請辦理不動產登記，不動產登記機構在辦理登記時依法作廢原《國有土地使用證》。對已建成入住的，原開發建設單位不配合辦理房屋首次登記，致使業主無法辦理不動產登記的，經住宅小區三分之二以上的業主代表同意后，由不動產登記機構書面告知原開發建設單位或原權利人，經公告（不少于30個工作日）無異議或異議不成立的，由業主單方申請辦理不動產首次登記和轉移登記。

開發建設單位未注銷或滅失，因法定負責人失聯造成不動產登記申請主體缺失的，由不動產登記機構書面告知原開發建設單位或原權利人，經公告（不少于60個工作日）無異議或異議不成立的，可由市、縣（市、區）人民政府指定申請主體或小區三分之二以上的業主代表作為主體申請辦理不動產首次登記和轉移登記。

國有土地上已出售的商業、辦公、工業等房屋涉及同類問題的，參照本項規定執行。

三、關于解決國有土地建設項目已辦理房屋所有權登記、無土地權屬來源的問題

在1987年《中華人民共和國土地管理法》施行前，且在國有土地上已建成使用的不動產，已辦理房屋所有權登記、無土地權屬來源的，經公告（不少于30個工作日）無權屬爭議的，不再補辦國有劃撥用地手續，直接按國有劃撥性質辦理不動產登記；1987年《中華人民共和國土地管理法》施行后、在依法征收為國有建設用地上已建成使用的不動產，已辦理房屋所有權登記、無土地權屬來源的，經公告（不少于30個工作日）無權屬爭議的，報經縣級以上人民政府同意，按現狀核發國有建設用地劃撥決定書或補辦協議出讓手續后，辦理不動產登記。

四、關于解決1987年《中華人民共和國土地管理法》施行前，黨政機關、國有企事業單位無土地和房屋權屬來源的問題

在符合《確定土地所有權和使用權的若干規定》關于國有土地認定的情況下，對在國有土地上已建成且無權屬爭議、無土地和房屋權屬來源的不動產，由土地、房屋使用單位或國有資產管理部門提出申請，并提交土地、房屋使用單位和國有資產管理部門出具蓋章確認的不動產權屬來源和無爭議的說明函，及房屋符合質量安全相關材料，經公告（不少于30個工作日，涉及國家秘密的除外）無異議或異議不成立的，由市、縣（市、區）自然資源局按現狀出具認定和核實意見，報經縣級以上人民政府同意，先按國有劃撥性質直接登記至使用單位或國有資產管理部門名下。

五、關于解決1987年《中華人民共和國土地管理法》施行前，國有建設用地上獨棟居民樓土地權屬來源不全的問題

國有建設用地上已建成使用的城鎮獨棟居民樓，無土地權屬來源、無權屬爭議、未辦理房屋所有權登記的，經市、縣（市、區）自然資源局審核，符合要求的，報經市、縣（市、區）人民政府同意后，經公告（不少于30個工作日）無異議或異議不成立的，可按國有劃撥性質直接辦理不動產登記或按協議出讓方式補辦用地手續，再辦理不動產登記。

六、關于解決1987年《中華人民共和國土地管理法》施行后，國有建設用地項目無土地權屬來源的問題

對用地行為發生在1987年1月1日至1998年12月31日之間，地類在第一次、第二次全國土地調查成果，以及第三次全國國土調查成果均認定為建設用地，已與農村集體經濟組織或農戶簽訂征地協議并落實到位、且未因征地補償安置等問題引發糾紛、迄今被征地農民無不同意見的前提下，經公告（不少于30個工作日）無權屬爭議的，報經縣級以上人民政府同意，按項目建設時的政策規定補辦供地手續后，辦理不動產登記。

對用地行為發生在1999年1月1日至2009年12月31日之間，在符合用地行為發生時的土地利用總體規劃，符合國家的產業政策和供地政策，地類在第二次全國土地調查成果與第三次全國國土調查成果均認定為建設用地的，已與農村集體經濟組織或農戶簽訂征地協議并落實到位、且未因征地補償安置等問題引發糾紛、迄今被征地農民無不同意見的前提下，經依法查處后，按照現狀地類依法依規補辦土地征收手續并按項目建設時的政策規定完善供地手續，再辦理不動產登記。

對用地行為發生在2009年12月31日之后的，經依法查處后，依法依規補辦農用地轉用和土地征收手續并按項目建設時的政策規定完善供地手續，再辦理不動產登記。

在1987年《中華人民共和國土地管理法》施行后至2004年《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》（國發〔2004〕28號）實施前，違規用地建成的房屋（“小產權房”除外）且未辦理房屋所有權登記的，期間市、縣（市、區）人民政府已組織有關部門依法作出處理并已補辦用地手續的，不動產登記機構依據依法處理的證明材料辦理不動產登記。未依法作出處理的，可由市、縣（市、區）人民政府按照本項第一、第二款規定完善用地等手續后辦理不動產登記。

七、關于解決原國有建設用地土地使用權登記用途與現行用地分類不一致的問題

因原國有建設用地土地使用權登記用途與現行用地分類不一致無法辦理不動產轉移、抵押等登記的，由市、縣（市、區）自然資源局核實，并按照《國土空間調查、規劃、用途管制用地用海分類指南》出具用途核實意見。與原批準用途用地性質一致的，按核實意見辦理不動產登記；與原批準用途用地性質不一致的，在符合國土空間規劃的前提下，按有關規定辦理改變土地用途手續后再辦理不動產登記。

八、關于解決建設用地批準或登記用途與第三次全國國土調查成果調查地類不一致的問題

對于已依法取得建設用地批準手續，但未辦理不動產登記或原已依法辦理《國有土地使用證》《房屋所有權證》《不動產權證書》的建設用地，第三次全國國土調查成果調查地類為非建設用地，或在建設用地依法批復后被誤劃入永久基本農田的，其不動產權利人提出申請辦理不動產首次、轉移等登記的，不動產登記機構應按建設用地用途予以辦理。

九、關于解決國有土地上建設項目用地實際使用范圍超出供應地塊范圍的問題

國有土地上建設項目用地實際使用范圍超出供應地塊范圍、地上房屋已經出售且購房合同已備案的，經公告（不少于30個工作日）無異議或異議不成立，按照本意見第六項相關規定補辦用地手續，再辦理不動產登記。

十、關于解決未通過建設工程規劃核實的問題

對于國有建設用地上已建成并投入使用的建設項目，按規定能夠補辦規劃核實手續的，應當依法依規補辦相關規劃核實手續后辦理不動產登記；對確因建成時間較早等原因不具備補辦條件的，在符合國土空間規劃的前提下，報經市、縣（市、區）人民政府同意后，市、縣（市、區）自然資源局按現狀出具認定或核實意見；對違反建設工程規劃許可規定的項目，在符合國土空間規劃、建筑質量安全和消防安全的前提下并依法查處到位后，報經市、縣（市、區）人民政府批準，市、縣（市、區）自然資源局可按現狀出具認定或核實意見；建設項目部分符合規劃的，市、縣（市、區）自然資源局可以對符合規劃的部分先行核實，并出具規劃核實意見。

十一、關于解決國有土地上項目建設工程竣工手續、消防手續和人防手續缺失導致無法竣工驗收備案的問題

對于因未辦理施工許可和監督注冊手續或上述手續不全導致無法進行工程竣工驗收備案的，可由項目建設單位或縣級以上人民政府指定的單位委托具有房屋質量安全檢測鑒定相應資質的第三方機構對房屋安全和使用功能進行檢測鑒定。經檢測鑒定房屋主要使用功能符合設計要求和國家強制性標準，且房屋結構安全的，鑒定報告可作為房屋竣工驗收的主要依據資料，經公告（不少于30個工作日）無異議或異議不成立，建設單位或縣級以上人民政府指定的單位可據此向不動產登記機構申請辦理不動產登記。

對于資料缺失、確實無法滿足國家建設工程消防技術標準的，項目開發建設單位應按要求完成整改并組織評估，經滿足消防安全條件評估后，報經市、縣（市、區）人民政府批復同意使用再辦理不動產登記。

對于已修建防空地下室但人防審批手續不完善的項目，可由建設單位委托具備合法資質的測繪單位和人防工程檢測機構對防空地下室面積和質量進行測繪和檢測，并出具相應測繪和檢測報告，測繪和檢測結果符合國家和自治區規定的，測繪和檢測報告可作為辦理人防工程竣工驗收備案手續替代材料；對于測繪和檢測不合格的，由建設單位按照開工時防空地下室的應建面積計算規則，到項目屬地人防主管部門辦理依法繳納防空地下室易地建設費手續，易地建設費繳納證明材料可作為辦理人防工程竣工驗收備案手續替代材料。

十二、關于解決項目跨宗地建設和分割、合并辦證的問題

跨宗的宗地權利類型、權利性質、用途及規劃條件一致且屬同一權利人的，由權利人提出申請，經市、縣（市、區）自然資源局按房屋實際占地情況重新調整宗地范圍并出具意見后，直接辦理不動產登記；調整后合并的宗地土地使用期限不一致的，以相應宗地加權平均值設定年限或以主體建筑所在宗地使用年限確定，也可補繳土地出讓價款后按合宗前最高的宗地剩余年限確定，調整后宗地的使用權起始日期以最早一宗地的起始日期起算；合并的宗地權利人、權利類型、權利性質、用途不一致的，應先完善相關手續，統一宗地各類性質后再行辦理不動產登記。

跨宗的宗地權利類型、權利性質、用途及規劃條件一致，但分屬不同權利人的，需征求其他權利人同意并形成書面意見，經市、縣（市、區）自然資源局按房屋實際占地情況重新確定宗地范圍出具意見，如權利人權屬份額發生變化的，雙方申請不動產轉移登記；權利人權屬份額沒有發生變化的，雙方申請不動產變更登記。

項目已辦理規劃驗收的，在不改變建筑功能僅對內部進行分割使用的情況下，經市、縣（市、區）自然資源局出具同意調整的意見后，可直接辦理分割變更登記手續，但分割不動產應滿足國家關于不動產單元設定的要求，禁止以虛擬或劃線分割的方式對房屋單元進行分割；分割涉及變更消防、公共安全等情況的，應經住房城鄉建設主管部門批準后再辦理變更登記。

十三、關于解決不動產因抵押原因無法辦理登記的問題

不動產統一登記實施前，購房人已辦理房屋所有權登記或已取得購房合同備案，但土地使用權仍登記為開發建設單位并處于抵押狀態，購房人申請辦理不動產登記的，經抵押人與金融機構等抵押權人協商一致或由不動產登記機構書面告知抵押人、抵押權人有關土地、房屋原分散登記情況和“房地一體”登記要求并取得抵押權人同意后，辦理不動產登記，并在登記簿注明抵押狀況，原抵押權不發生改變。購房人與開發建設單位另有約定的，按照其約定。

十四、關于解決不動產因查封原因無法辦理登記的問題

不動產統一登記實施前，購房人原已辦理房屋所有權登記，但土地使用權仍登記為開發建設單位并處于查封狀態，由購房人向查封法院提起執行異議，經法院同意，可先行為購房人辦理不動產登記。

十五、關于解決危舊房改住房改造項目因欠繳土地出讓價款無法辦理不動產登記的問題

對于2019年2月26日前已完成規劃核實和竣工驗收，并已交付入住的危舊房改住房改造項目，因開發建設單位未按土地出讓合同約定繳清土地出讓價款，無法辦理不動產登記的，可報經屬地市、縣（市、區）人民政府同意，按照“證繳分離”的原則，在有關部門追繳土地出讓價款的同時，可為項目辦理確認和不動產首次登記，并為已按照項目審計報告所確定價格繳納全部購房款的單戶辦理分戶確認和不動產轉移登記手續。

各級各有關部門要提高政治站位，加強組織領導，壓實主體責任，強化統籌協調，按照“尊重歷史、兼顧現實”“缺什么補什么、誰審批誰負責”“先稅后證”原則，加快推動問題化解，切實為群眾辦實事、解難題。

本意見自印發之日起施行，有效期5年。2021年8月10日后新增不動產登記問題不適用于本意見。涉及欠繳土地出讓價款和相關稅費、開發建設單位滅失、項目供地手續不完善等問題，按照自然資發〔2021〕1號文件執行。期間國家政策如有新的規定，以新的規定為準。