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柳江房補(bǔ)〔2025〕1號(hào)

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柳州市柳江區(qū)葛婆廟城中村改造項(xiàng)目

集體土地上房屋征收補(bǔ)償安置方案

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根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》第二十七條和《廣西壯族自治區(qū)土地管理?xiàng)l例》第三十二條規(guī)定，本機(jī)關(guān)組織自然資源、財(cái)政、農(nóng)業(yè)農(nóng)村、人力資源和社會(huì)保障等有關(guān)部門(mén)擬定了《柳州市柳江區(qū)葛婆廟城中村改造項(xiàng)目集體土地上房屋征收補(bǔ)償安置方案》，方案內(nèi)容如下：

一、項(xiàng)目名稱

柳州市柳江區(qū)葛婆廟城中村改造項(xiàng)目

二、規(guī)劃用途

城鎮(zhèn)住宅、商業(yè)、公共設(shè)施用地

三、征收目的

為了改造提升城中村基礎(chǔ)設(shè)施配套，改善優(yōu)化人居環(huán)境，推進(jìn)城市規(guī)劃實(shí)施的需要。

四、征收范圍

柳北路以南、西一路以東、柳江大道以北、柳西路以西地塊（具體土地位置、四至范圍詳見(jiàn)附件《柳州市柳江區(qū)葛婆廟城中村改造項(xiàng)目征地紅線示意圖》）。

五、征收依據(jù)

（一）《中華人民共和國(guó)土地管理法》；

（二）《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》；

（三）《廣西壯族自治區(qū)土地管理?xiàng)l例》；

（四）《柳州市發(fā)展和改革委員會(huì)關(guān)于柳州市柳江區(qū)葛婆廟城中村改造項(xiàng)目建議書(shū)的批復(fù)》（柳發(fā)改規(guī)劃〔2024〕32號(hào)）。

六、集體土地征收補(bǔ)償、青苗和地上附著補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

集體土地征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)按照《柳州市人民政府關(guān)于做好新一輪征地區(qū)片綜合地價(jià)實(shí)施工作的通知》（柳政規(guī)〔2023〕9號(hào)）的規(guī)定執(zhí)行；青苗和地上附著物補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)按照柳州市柳江區(qū)人民政府《柳州市柳江區(qū)被征收土地上青苗和附著物補(bǔ)償暫行辦法>的通知》(江政規(guī)〔2023〕1號(hào)）文件執(zhí)行。

七、被征收房屋的認(rèn)定和補(bǔ)償

（一）有證住房的認(rèn)定

1.有證住房的認(rèn)定。以行政機(jī)關(guān)依法頒發(fā)的《集體土地使用證》、《宅基地使用證》、《建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《房屋所有權(quán)證》、《不動(dòng)權(quán)證》及其它在行政機(jī)關(guān)的房屋報(bào)建用地、建設(shè)審批檔案登記作為認(rèn)定依據(jù)。

2.水毀房屋的認(rèn)定。水毀房是指因洪澇災(zāi)害引發(fā)被征收人的房屋倒塌之后，經(jīng)政府核實(shí)后同意恢復(fù)重建但沒(méi)有辦理建房手續(xù)的房屋。水毀房屋以民政部門(mén)提供的水毀房屋重建檔案作為認(rèn)定依據(jù)，經(jīng)認(rèn)定為水毀房屋的按照有證房屋進(jìn)行補(bǔ)償安置，但水毀房的占地面積不得超過(guò)柳江區(qū)農(nóng)房審批面積即100㎡/戶，超出占地房屋部分按照其它無(wú)證房屋進(jìn)行補(bǔ)償。

3.?無(wú)證“唯一住房”的認(rèn)定。無(wú)證“唯一住房”是指符合建房分戶條件的住戶其所有家庭成員名下在本集體內(nèi)沒(méi)有經(jīng)合法審批用地、建筑或房產(chǎn)證的住房，在本村集體內(nèi)只有一處房屋并且在征地公告前建成，即一戶一宅。經(jīng)認(rèn)定為無(wú)證“唯一住房”的，按視為有證房屋進(jìn)行補(bǔ)償安置。“無(wú)證唯一住房”具須同時(shí)備以下條件。

（1）房屋所有人必須年滿十八周歲的獨(dú)立戶，或雖未分戶但達(dá)到法定婚齡符合建房分戶（家庭協(xié)議分戶）條件的本村集體經(jīng)濟(jì)組織成員（分戶后父母身邊須有一子女），在本村集體內(nèi)的無(wú)證房屋占地面積在柳江農(nóng)村宅基地審批面積即100㎡以內(nèi)的建筑面積部分。

（2）經(jīng)到鎮(zhèn)政府房屋審批部門(mén)、區(qū)自然資源局查檔案，在本村民小組內(nèi)該戶家庭成員名下沒(méi)有合法用地、建筑審批手續(xù)或房屋產(chǎn)權(quán)證的住宅房屋。

（3）該戶沒(méi)有有證房屋或視為有證房屋曾經(jīng)被征收并已經(jīng)獲得補(bǔ)償安置。

（4）房屋的建造時(shí)間必須在擬征地公告發(fā)布前。

（5）房屋作為家庭成員居住使用，房屋牢固具備居住條件，符合建筑規(guī)范要求（室內(nèi)凈高不應(yīng)低于2.4m局部鬩高不應(yīng)低于2.1m,且其面積不應(yīng)大于室內(nèi)面積的1/3，坡屋頂房屋，其室內(nèi)一半面積室內(nèi)凈高不應(yīng)低于2.1m)住宅。

（二）其它無(wú)證房屋認(rèn)定。是指在征地公告前建成，未經(jīng)用地、建筑合法審批，且不屬于水毀、無(wú)證“唯一住房”的其它無(wú)證房屋。

（三）有證房屋、水毀房屋、無(wú)證“唯一住房”面積的確定。1.持有房屋產(chǎn)權(quán)證，或合法審批證件的房屋建筑，以證載或?qū)徟淖C件批準(zhǔn)的面積確定為有證房屋面積，超出批準(zhǔn)面積為其它無(wú)證房屋建筑。2.僅持有用地審批（包含檔案登記）及認(rèn)定為水毀房屋、無(wú)證“唯一住房”的房屋，實(shí)際占地小于或等于證載、檔案登記及水毀房、無(wú)證“唯一住房”認(rèn)定的用地面積的，以房屋實(shí)際建筑面積確定為有證房屋建筑面積。房屋實(shí)際占地大于證載、檔案登記或水毀房、無(wú)證“唯一住房”認(rèn)定的用地面積的，第一層有證房屋建筑面積按照證載、檔案登記或水毀房、無(wú)證“唯一住房”認(rèn)定的用地面積確定，第二層以上（含第二層）每層有證房屋建筑面積計(jì)算按照證載、檔案登記、水毀房、無(wú)證“唯一住房”認(rèn)定的用地面積加上陽(yáng)臺(tái)部分的面積（按照房屋建筑面積計(jì)算規(guī)則執(zhí)行），其余超出部分房屋建筑面積認(rèn)定為其它無(wú)證建筑面積。2007年之前建成的房屋按照實(shí)際建筑層數(shù)認(rèn)定為有證或視為有證房屋，2007年之后建成的房屋三層以下（含三層）認(rèn)定為有證或視為有證房屋建筑面積。3.2007年建成的房屋的認(rèn)定。由本人提供房屋建成時(shí)間證明或承諾書(shū)，并有被征收戶本家庭成員的之外的兩名以上本村村民（除本戶除外）村民簽字證明，并經(jīng)公示期滿無(wú)異議。

八、集體土地房屋征收的補(bǔ)償安置方式

（一）有證住房面積的補(bǔ)償安置方式

集體土地上的有產(chǎn)權(quán)住宅、水毀房、“唯一住宅”的補(bǔ)償安置方式有房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換補(bǔ)償安置、貨幣補(bǔ)償、房票補(bǔ)償安置三種方式。本方案的有證住房面積的補(bǔ)償已經(jīng)包含房屋所占宅基地的補(bǔ)償。

（二）其它無(wú)證房屋補(bǔ)償安置方式

除水毀房屋、無(wú)證“唯一住宅”以外的其它無(wú)證房屋、在征地公告前建成的，按照本方案實(shí)行貨幣補(bǔ)償。在擬公告后搶建的，一律不予補(bǔ)償。

九、集體土地房屋征收的補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)

（一）有證住宅（視為有證住宅）產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置方式

1.該項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)置換安置地點(diǎn)：1.柳江新城區(qū)高村回建安置房。

2.調(diào)換方式、標(biāo)準(zhǔn)。被征收人有證住宅（或視為有證住宅）面積調(diào)換政府提供安置房面積的，按照以下方式進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換和結(jié)算：

（1）按被征收房屋建筑面積1：1.2調(diào)換安置房建筑面積，或按被征收房屋的建筑面積1∶1調(diào)換安置房屋套內(nèi)建筑面積。

（2）面積差額結(jié)算。被征收人選擇調(diào)換的安置房建筑面積大于可以置換的安置房面積的，超出部分的面積在10㎡以內(nèi)（含10㎡），按2800元/㎡購(gòu)買(mǎi)；超出10㎡以上的，按安置房的成本價(jià)格3900元/㎡購(gòu)買(mǎi)。被征收人選擇置換的安置房建筑面積小于可以置換的安置房建筑面積的，剩余的應(yīng)安置的建筑面積按2800元/㎡給予被征收人補(bǔ)償。

（二）貨幣補(bǔ)償安置方式

1.?住宅房屋補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。

（1）有證或視有證住宅磚混結(jié)構(gòu)2800元/㎡，有證住宅磚木結(jié)構(gòu)2600元/㎡。

（2）其它無(wú)證房屋的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。房屋高度2.2m以下，均按照80元/㎡補(bǔ)償；高度在2.2-3.6米（含3.6米）的，磚混結(jié)構(gòu)按照200元/㎡補(bǔ)償，磚木結(jié)構(gòu)按照170元/㎡補(bǔ)償；高度在3.6米以上的，磚混按照500元/㎡給予補(bǔ)償，磚木按照400元/㎡給予補(bǔ)償。

2.?有證或視為有證住宅自改鋪面補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。將住宅房屋自改為商業(yè)用房使用，在擬征地公告前持有營(yíng)業(yè)執(zhí)照并正常經(jīng)營(yíng)的第一層房屋，按照實(shí)際經(jīng)營(yíng)面積（不含配套的衛(wèi)生間、廚房、倉(cāng)庫(kù)等）認(rèn)定為自改鋪面面積進(jìn)行補(bǔ)償。

磚混結(jié)構(gòu)4100元/㎡（2800元/㎡+1300元/㎡）

磚木結(jié)構(gòu)3900元/㎡（2600元/㎡+1300元/㎡）。

如有證住宅自改鋪面的建筑面積選擇調(diào)換安置房面積的，自改鋪面部分的面積按1300元/㎡給予貨幣補(bǔ)償。

3.?有證或視為有證住宅自改營(yíng)業(yè)用房補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。將住宅房屋自改為商業(yè)用房使用，在擬征地公告前持有營(yíng)業(yè)執(zhí)照并正常經(jīng)營(yíng)的第二層以上（含第二層）房屋，按照實(shí)際經(jīng)營(yíng)面積（不含配套的衛(wèi)生間、廚房、倉(cāng)庫(kù)等）認(rèn)定自改營(yíng)業(yè)用房進(jìn)行補(bǔ)償。

磚混結(jié)構(gòu)3300元/㎡（2800元/㎡+500元/㎡）、

磚木結(jié)構(gòu)3100元/㎡（2600元/㎡+500元/㎡）。

如有證住宅自改營(yíng)業(yè)用房的建筑面積置換安置房面積的，自改營(yíng)業(yè)性用房部分的面積按500元/㎡貨幣補(bǔ)償。

4.?無(wú)證房屋鋪面和營(yíng)業(yè)用房補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

無(wú)證房屋鋪面700元/㎡（200元/㎡+500/㎡）

無(wú)證營(yíng)業(yè)用房400元/㎡（200元/㎡+200元/㎡）

5.?鋼架結(jié)構(gòu)房屋補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。

頂棚為鋼結(jié)構(gòu)，四周有鋼結(jié)構(gòu)圍板的，認(rèn)定為鋼架房；四周無(wú)圍板的，認(rèn)定為鋼架棚。高度在2.2米以下的鋼架房、鋼架棚視為簡(jiǎn)易房屋。

（1）高度在2.20-3.50米（不含3.50米）的，鋼架房200元/㎡、鋼架棚170元/㎡。

（2）高度在3.5-6.00米（含6.00米）以內(nèi)的鋼架房500元/㎡、鋼架棚400元/㎡；高度在6.00米-8.00米以內(nèi)（含8.00米）的，鋼架房700元/㎡，鋼架棚為600元/㎡。

（3）高度在8.00米以上（不含8.00米）的，鋼架房900元/㎡，鋼架棚700元/㎡。

??（三）房票補(bǔ)償安置方式

1.房票是指被征拆人房屋安置補(bǔ)償權(quán)益貨幣量化后，由城區(qū)人民政府出具給被征拆人用于購(gòu)置房屋的結(jié)算憑證。房票安置是指被征拆人選擇使用房票在全市城區(qū)（含新區(qū)）范圍內(nèi)購(gòu)買(mǎi)新建商品住宅或政府提供的住宅安置用房（不含市場(chǎng)二手住房）用于安置，是現(xiàn)有房屋征收補(bǔ)償安置方式的一種補(bǔ)充形式。

2.房票面值計(jì)算：在房屋征收部門(mén)通知簽訂房屋征收補(bǔ)償期限內(nèi)簽約的，住宅房票面值=項(xiàng)目?jī)?nèi)新建安置房房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估單價(jià)×應(yīng)安置面積（被征收房屋有證或視為有證建筑面積×1.2）。

3.房票轉(zhuǎn)讓：

（1）被征拆人滿足每戶至少擁有一套合法住宅的，可以轉(zhuǎn)讓房票，經(jīng)城區(qū)人民政府核定登記變更，將原房票回收更換新房票登記變更完成視為對(duì)被征拆人已落實(shí)安置。

（2）房票僅限轉(zhuǎn)讓一次，轉(zhuǎn)讓后房票記載的原使用期限不變房票權(quán)利人出現(xiàn)死亡、喪失民事行為能力等情況的，其繼承人、監(jiān)護(hù)人應(yīng)提供可認(rèn)定其有權(quán)繼承、代管使用房票的相關(guān)證明，向城區(qū)人民政府申請(qǐng)房票繼承、代管使用。

4.?房票購(gòu)房契稅減免：被征拆人購(gòu)房成交價(jià)格不超過(guò)房票面值的，對(duì)新購(gòu)房屋按規(guī)定免征契稅;購(gòu)房成交價(jià)格超過(guò)房票面值的，對(duì)超額部分按規(guī)定征收契稅。（房票受讓人不享受前款的契稅減免政策）。

5.?房票實(shí)行實(shí)名制管理，房票面值原則上可拆分或合并登記使用。自領(lǐng)取房票之日起使用期限原則上不超過(guò)2年。

6.?房票安置政策按《柳州市人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)〈柳州市征拆住宅房屋房票安置暫行辦法〉的通知》（柳政辦〔2024〕56號(hào)）文件執(zhí)行，可在柳州市范圍內(nèi)自行選購(gòu)。

十、集體土地房屋征收的裝修裝飾補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

集體土地房屋征收的裝修裝飾補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，按照《柳州市柳江區(qū)人民政府<柳州市柳江區(qū)被征收土地上青苗和附著物補(bǔ)償暫行辦法>的通知》(江政規(guī)〔2023〕1號(hào)）文件執(zhí)行。

十一、其它補(bǔ)償費(fèi)用

（一）有證或視為有證房屋搬遷費(fèi)

對(duì)征收有證或視為有證房屋給予搬遷費(fèi)。被征收人選擇貨幣補(bǔ)償方式進(jìn)行補(bǔ)償安置的，征收部門(mén)按被征收房屋建筑面積12元/m2的標(biāo)準(zhǔn)（不足2000元/戶的按2000元/戶給予搬遷費(fèi)），給予被征收人一次性搬遷費(fèi);被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置方式或房票補(bǔ)償安置方式的，征收部門(mén)按被征收房屋建筑面積12元/m2的標(biāo)準(zhǔn)（不足2000元/戶的按2000元/戶給予搬遷費(fèi)），給予被征收人兩次搬遷費(fèi)。

（二）自行安置過(guò)渡費(fèi)

1.被征收人選擇貨幣補(bǔ)償方式的，按被征收人有證房屋建筑面積12元/m2·月的標(biāo)準(zhǔn)（不足700元/戶的，按700元/戶支付）一次性給予3個(gè)月的自行安置過(guò)渡費(fèi)。

2.被征收人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置方式的，自被征收人以書(shū)面方式交出房屋之日起，按被拆遷房屋有證建筑面積12元/m2?·月的標(biāo)準(zhǔn)支付至被征收人獲得安置房交房通知之日止（不足一個(gè)月的按一個(gè)月計(jì)發(fā)）,再支付3個(gè)月臨時(shí)過(guò)渡費(fèi)。被征收人選擇政府提供的臨時(shí)過(guò)渡房面積部分，不再支付臨時(shí)過(guò)渡費(fèi)。

3.被征收人選擇房票安置并自行臨時(shí)過(guò)渡安置的，選擇現(xiàn)房安置的，一次性給予6個(gè)月臨時(shí)過(guò)渡費(fèi)；選擇期房安置的，臨時(shí)過(guò)渡費(fèi)計(jì)發(fā)期限自被征收人騰空交房并領(lǐng)取房票之日起至公告交房之日止再支付3個(gè)月

（三）停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)助費(fèi)

因征收自改營(yíng)業(yè)性鋪面、營(yíng)業(yè)性用房造成停產(chǎn)停業(yè)的，按被征收人實(shí)際營(yíng)業(yè)面積貨幣補(bǔ)償金額的4%。

（四）涉及被征收的供電通信等桿線及水管網(wǎng)等遷移補(bǔ)償?shù)?/span>

由區(qū)征補(bǔ)中心委托具備工程造價(jià)資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)編制工程預(yù)算并經(jīng)有資質(zhì)的第三方進(jìn)行評(píng)審，最終以工程驗(yàn)收結(jié)算金額給予補(bǔ)償。

十二、土地和房屋征收獎(jiǎng)勵(lì)、補(bǔ)助

（一）土地征收獎(jiǎng)勵(lì)。被征收人在征地部門(mén)通知簽訂土地協(xié)議之日起60日內(nèi)簽訂協(xié)議并按協(xié)議約定期限交出土地的，水田按48000元/畝、旱地按39000元/畝給予獎(jiǎng)勵(lì)。

（二）有證或視為有證房屋被征收人同戶籍家庭成員有以下情況之一的，一次性給予3萬(wàn)元/戶的補(bǔ)助：

1.經(jīng)民政部門(mén)核定享受城鎮(zhèn)居民最低生活保障的；

2.在民政部門(mén)登記在冊(cè)的生活困難的孤老或殘疾人員；

3.烈屬、傷殘軍人；

（三）被征收人在征地部門(mén)通知簽訂房屋征收協(xié)議之日起60日內(nèi)簽訂房屋征收協(xié)議，并按照協(xié)議約定時(shí)限搬遷完畢的，按被征收房屋的產(chǎn)權(quán)建筑面積給予被征收人獎(jiǎng)勵(lì)。獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)如下：

1.?有證產(chǎn)權(quán)鋪面和營(yíng)業(yè)用房、有證住宅自改鋪面和自改營(yíng)業(yè)用房，按被征收的該用途的建筑面積給予500元/㎡獎(jiǎng)勵(lì)。

2.?選擇房票安置方式的獎(jiǎng)勵(lì)：（1）在征收補(bǔ)償安置方案公示期結(jié)束之日起，6個(gè)月內(nèi)被征拆人選擇房票安置并簽訂商品房銷售合同且辦理備案的，城區(qū)人民政府按房票面值的5%計(jì)算給予現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì)；（2）第7個(gè)月起至第12個(gè)月內(nèi)選擇房票安置并簽訂商品房銷售合同且辦理備案的，城區(qū)人民政府按房票面值的2%計(jì)算給予現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì)。（房票受讓人應(yīng)當(dāng)在有效期內(nèi)使用房票，但不得享受獎(jiǎng)勵(lì)）

3.?村民個(gè)人的無(wú)證住宅自改為鋪面或營(yíng)業(yè)用房的，鋪面和營(yíng)業(yè)用房的建筑面積部分按200元/㎡給予獎(jiǎng)勵(lì)。

4.?村集體經(jīng)濟(jì)組織的廠房、倉(cāng)庫(kù)、學(xué)校、辦公等生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)性用房或公益性用房，有證建筑面積按400元/㎡給予獎(jiǎng)勵(lì)，無(wú)證建筑面積按200元/㎡給予獎(jiǎng)勵(lì)。

5.?有證住宅（視為有證住宅），按被征收有證住宅面積給予200元/㎡的獎(jiǎng)勵(lì)。

6.?非搶搭搶建的無(wú)證建筑和建（構(gòu)）筑物，按被征收的建筑面積給予200元/㎡獎(jiǎng)勵(lì)。

十三、關(guān)于被征地農(nóng)民的三產(chǎn)用地安置問(wèn)題

按照被征地集體經(jīng)濟(jì)組織三產(chǎn)用地按照《柳江區(qū)城區(qū)規(guī)劃范圍被征地農(nóng)村集體“三產(chǎn)用地”安置暫行辦法》規(guī)定執(zhí)行。

十四、被征地農(nóng)民參加養(yǎng)老保險(xiǎn)的補(bǔ)貼問(wèn)題

???按照《關(guān)于印發(fā)廣西壯族自治區(qū)被征地農(nóng)民參加基本養(yǎng)老保險(xiǎn)制度指導(dǎo)意見(jiàn)的通知》（桂人社發(fā)〔2016〕?46?號(hào)?)、《關(guān)于印發(fā)廣西壯族自治區(qū)對(duì)被征地農(nóng)民實(shí)行基本養(yǎng)老保險(xiǎn)補(bǔ)貼的審核規(guī)程（試行）的通知》（桂人社發(fā)〔2022〕8號(hào)）、《關(guān)于加快推進(jìn)被征地農(nóng)民參加基本養(yǎng)老保險(xiǎn)審計(jì)整改“減存量、遏增量”工作的通知》（桂人社發(fā)〔2023〕91號(hào)）、《關(guān)于印發(fā)<柳州市被征地農(nóng)民養(yǎng)老保險(xiǎn)補(bǔ)貼資金先保后供分期繳存工作的實(shí)施意見(jiàn)>的通知》（柳征地社保辦發(fā)〔2023〕6號(hào)）等文件的規(guī)定執(zhí)行。

十五、本補(bǔ)償安置方案自印發(fā)之日起施行，在實(shí)施過(guò)程中的具體政策解釋由柳江區(qū)征地拆遷和房屋征收補(bǔ)償服務(wù)中心負(fù)責(zé)

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柳州市柳江區(qū)人民政府

?????????????????????????????????????2025年3月7日