一、出臺背景和依據

不動產統一登記制度實施以來，原分散登記時形成的歷史遺留問題大量顯現，導致無法按《不動產登記暫行條例》進行登記，造成不動產“登記難”。主要表現形式有：土地權屬來源不清或權屬資料不全，申請主體缺失，房屋、土地登記用途不一致，規劃許可、竣工驗收、消防手續不齊全，國有建設用地上獨棟居民樓占地與原土地發證范圍不符，出讓土地上持有房屋所有權證的土地用途、年限不規范等情形。這些問題久拖不決，群眾利益得不到保障，已成為社會不穩定因素之一。

為深入貫徹落實習近平總書記視察廣西時的重要講話精神，踐行以人民為中心的發展思想，加快解決我市不動產登記歷史遺留問題，切實維護人民群眾合法權益，促進社會和諧穩定，根據《中華人民共和國民法典》《房地產管理法》《土地管理法》《中華人民共和國城鎮國土地使用權出讓和轉讓暫行條例》《不動產登記暫行條例》等相關法律法規，以及自治區自然資源廳印發《關于加快解決不動產登記歷史遺留問題指導意見的通知》（桂自然資發〔2021〕54號）有關精神，結合我市實際，經市人民政府同意，柳州市自然資源和規劃局印發了《關于解決柳州市不動產登記歷史遺留問題的處理意見》（以下簡稱“《處理意見》”）。

二、目標任務

按照“尊重歷史、兼顧現實、服務于民、取信于民、讓利于民”和“缺什么補什么、誰審批誰負責”的原則，以為民辦實事、解難題為落腳點，針對全市具有共性、普遍性的6大類問題12種具體情形，在現有政策的基礎上提出了具體的解決路徑和破解辦法，并明確利用3年時間全面推動全市6大類不動產登記歷史遺留問題集中化解，切實維護人民群眾合法權益，促進社會和諧穩定。

三、主要內容

《處理意見》共6條12點，《處理意見》針對全市具有共性、普遍性的6大類問題12種具體情形，在現有政策的基礎上提出了具體的解決路徑和破解辦法，并對《處理意見》的實施期限、實施范圍和實施要求進行了明確。6大類問題12種具體情形分別是：一是關于解決土地權屬來源不清或權屬資料不全的問題，包括國有土地建設項目有房屋所有權證、無土地權屬來源，未依法辦理劃撥土地轉讓審批手續，1987年1月1日《土地管理法》實施前，黨政機關、事業單位無土地、房屋權屬來源，欠繳土地出讓價款和相關稅費等四種情形。二是關于解決申請主體缺失的問題，包括開發建設單位滅失、開發建設單位不配合辦理不動產登記、開發建設單位法定負責人失聯導致申請主體缺失等三種情形。三是關于解決房屋、土地登記用途不一致問題。四是關于解決規劃許可、竣工驗收、消防手續不齊全的問題，包括未通過建設工程規劃條件核實、項目建設工程竣工手續和消防手續缺失等兩種情形。五是關于解決國有建設用地上獨棟居民樓占地與原土地發證范圍不符的問題。六是關于解決出讓土地上持有房屋所有權證的土地用途、年限不規范問題。

四、實施范圍

《處理意見》適用于文件印發之前我市已經形成的6大類12種情形不動產登記歷史遺留問題。《處理意見》印發之日起新形成的問題以及“小產權房”不適用本意見。

五、執行標準

本《處理意見》嚴格執行《中華人民共和國民法典》《房地產管理法》《土地管理法》《不動產登記暫行條例》《不動產登記暫行條例實施細則》《中華人民共和國城鎮國土地使用權出讓和轉讓暫行條例》以及自然資源部、自治區自然資源廳等上級管理部門有關規定和要求。

六、關鍵詞詮釋

滅失：指市場監管的營業執照、企業和個體工商戶信息系統，機關團體事業單位信息代碼中查無信息或法律法規規定的其他滅失情形。

建（售）房單位：指房屋建設單位或售房單位。

人員密集場所：指公眾聚集場所（賓館、飯店、商場、集貿市場、客運車站候車室、客運碼頭候船廳、民用機場航站樓、體育場館、會堂以及公共娛樂場所等），醫院的門診樓、病房樓，學校的教學樓、圖書館、食堂和集體宿舍，養老院，福利院，托兒所，幼兒園，公共圖書館的閱覽室，公共展覽館、博物館的展示廳，勞動密集型企業的生產加工車間和員工集體宿舍，旅游、宗教活動場所等。（摘自《中華人民共和國消防法》（2021修訂）第七章第七十三條第三、四款）

獨棟居民樓：指個人自建房。

建筑物：指用建筑材料構筑的空間和實體，供人們居住和進行各種活動的場所。（摘自中華人民共和國國家標準民用建筑設計術語標準）

七、現實意義

不動產統一登記以來，柳州市針對不同情況的不動產登記歷史遺留問題“一事一議”專題研究集體決策并以會議紀要、通知等形式，及時有效的解決了大量不動產登記歷史遺留問題，獲得了企業、群眾的好評。保障和改善民生沒有終點，只有連續不斷的新起點，2022年4月21日，柳州市出臺《處理意見》，通過著眼長遠、用力用功建立解決不動產登記歷史遺留問題的長效機制，開展3年不動產登記歷史遺留問題集中化解工作，我市絕大部分歷史遺留問題將成為“歷史”，“歷史賬單”將成為“成效清單”，“歸屬清晰、權責明確、保護嚴格、流轉順暢”的產權制度落實更到位，群眾重大財產權保護更有效，更好切實維護人民群眾合法權益，促進社會和諧穩定；廣大群眾切實感受到黨史學習教育帶來的身邊變化，切實體會到黨對群眾的關懷是真心實意的、不摻水分的。

八、注意事項

由于不動產登記歷史遺留問題時間跨度長、涉及范圍廣、成因復雜。《處理意見》要求各級各部門在處理不動產登記歷史遺留問題中，既要切實維護人民群眾合法權益，又要防止違法違規行為借歷史遺留問題處理搭便車，通過不動產登記將違法違規問題合法化。同時，各級各部門要在處理歷史遺留問題工作中，做好政策法規的宣傳工作，加強輿論引導，為加快歷史遺留問題化解營造積極良好的氛圍。

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通知全文如下

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柳州市自然資源和規劃局印發關于解決

柳州市不動產登記歷史遺留問題

處理意見的通知

柳資源規劃規〔2022〕2號

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各縣、區人民政府及其自然資源主管部門，市直機關各有關委、辦、局，柳東新區、陽和工業新區（北部生態新區）管委會，各有關單位：

經市人民政府同意，現將《關于解決柳州市不動產登記歷史遺留問題的處理意見》印發給你們，請遵照執行。

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柳州市自然資源和規劃局

2022年4月20日

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關于解決柳州市不動產登記歷史遺留

問題的處理意見

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為加快處理我市當前不動產登記中存在的歷史遺留問題，切實規范不動產登記行為，保護權利人合法權益，根據《中華人民共和國民法典》《房地產管理法》《土地管理法》《中華人民共和國城鎮國土地使用權出讓和轉讓暫行條例》《不動產登記暫行條例》等相關法律法規，以及《廣西壯族自治區自然資源廳印發關于加快解決不動產登記歷史遺留問題指導意見的通知》（桂自然資發〔2021〕54號）精神，結合我市實際，現提出如下意見：

一、關于解決土地權屬來源不清或權屬資料不全的問題

（一）關于解決國有土地建設項目有房屋所有權證、無土地權屬來源的問題

1．本條所指房屋所有權證包括歷史上各個時期市（區）人民政府、房產管理部門頒發的房屋產權證明、證書、民房登記證等有效證明。

2.1987年1月1日《土地管理法》實施前建成并使用至今且權屬無爭議的不動產，不再辦理劃撥用地手續，經公告30個工作日無異議或異議不成立的，直接由不動產登記機構按劃撥性質辦理不動產登記，土地用途參照房屋所有權證證載房屋用途登記。

3.1987年1月1日《土地管理法》實施后建成使用的不動產，經公告30個工作日無異議或異議不成立的，依法按國有劃撥或協議出讓方式補辦用地手續，土地用途參照房屋所有權證證載房屋用途登記。按國有劃撥方式補辦用地手續，不再收取劃撥土地取得成本。

（二）關于解決未依法辦理劃撥土地轉讓審批手續問題

1990年5月19日《國有城鎮土地使用權出讓和轉讓暫行條例》實施以后未依法辦理劃撥土地轉讓審批手續，擅自轉讓或以聯建、合作建房方式轉讓劃撥土地，并在劃撥土地上建造出售房屋的，按以下規定處理：

1．出售房屋為商品房，建（售）房單位還存在的，由建（售）房單位按協議出讓方式補辦土地出讓手續，報經市人民政府同意后補繳完畢土地出讓價款；建（售）房單位滅失的，由轉讓土地的單位按協議出讓方式補辦土地出讓手續，報經市人民政府同意后補繳完畢土地出讓價款。該商品房辦理出讓性質的不動產權證。

房屋出售給本單位職工作房改房的，經公告30個工作日無異議或異議不成立的，給房改房業主辦理劃撥性質的不動產權證。

2．建（售）房單位和轉讓土地的單位都已滅失，無單位補辦土地出讓手續的，或者建（售）房單位和轉讓土地的單位不配合辦理土地出讓手續的，經公告30個工作日無異議或異議不成立的，該房屋辦理劃撥性質的不動產權證。

（三）關于解決1987年1月1日《土地管理法》實施前，黨政機關、事業單位無土地、房屋權屬來源的問題

已建成投入使用且無權屬爭議、無土地和房屋權屬來源的不動產，由不動產使用單位或國有資產管理部門提出申請，并提交不動產權屬來源和無爭議的說明函及經具有相應資質等級的第三方房屋質量安全鑒定報告或鑒定結論，經公告（公告期不少于30個工作日，涉及國家秘密的除外）且無異議或異議不成立的，符合登記要求的，不動產登記機構按國有劃撥性質、按建筑物現狀使用用途直接登記至使用單位或國有資產管理部門名下。

（四）關于解決欠繳土地出讓價款和相關稅費的問題

房屋已銷售且已入住的住宅項目，開發建設單位未按出讓合同約定足額繳納土地出讓價款，以及將經濟適用房等政策性住房按商品房對外出售但未補繳土地出讓價款，或者開發建設單位欠繳稅費的，按照“證繳分離”原則，在相關部門追繳土地出讓價款和稅費的同時，由不動產登記機構辦理不動產登記手續。

房屋尚未入住的住宅項目，開發建設單位未按規定繳納土地出讓價款和相關稅費的，以及劃撥土地上自建房擅自對外出售，未補繳土地出讓價款的，應當由開發建設單位依法繳納所欠價款和稅費后，不動產登記機構方可辦理不動產登記。

二、關于解決申請主體缺失的問題

（一）關于解決開發建設單位滅失的問題

1．土地已登記，但因開發建設單位或有關單位已經滅失無法辦理出售房屋登記，有承繼單位或上級主管部門的，由承繼單位或上級主管部門作為申請主體辦理；沒有承繼單位和上級主管部門的，由不動產所在地的城區政府指定的機構、組織或業主委員會、業主代表代為申請辦理。開發建設單位滅失的，由不動產登記機構在其門戶網站以及不動產所在地等指定場所進行公告30個工作日無異議或異議不成立的，不動產首次登記與轉移登記一并辦理，首次登記時在登記簿中記載權利主體滅失情況。

2．開發建設單位滅失，但土地和建筑物均已完成初始登記或不動產首次登記的，購房人持已備案的購房合同可單方申請轉移登記；如向開發建設單位購買商品房但簽訂的《商品房購房合同》未經備案的，可由不動產所在地城區政府指定的機構或組織代為向房產交易部門申請辦理備案。

3．不動產統一登記前，住宅小區土地已辦理了首次登記，小區業主已辦理了建筑物產權登記，但原土地使用權人沒有辦理土地使用權分割登記的，如開發建設單位滅失，由不動產登記機構在其門戶網站以及不動產所在地等指定場所進行公告30個工作日無異議或異議不成立的，小區業主可單方申請辦理不動產變更登記（土地分割）和轉移登記。

（二）關于解決開發建設單位不配合辦理不動產登記的問題

不動產統一登記前，住宅小區土地已辦理了首次登記，小區業主已辦理了房屋登記，但原土地使用權人不配合提交《國有土地使用證》或其他材料造成登記主體缺失，致使業主無法辦理不動產登記的，由不動產登記機構書面告知原土地使用權人，經不動產登記機構在其門戶網站以及不動產所在地等指定場所進行公告30個工作日無異議或異議不成立的，小區業主可單方申請辦理不動產變更登記（土地分割）和轉移登記。

（三）關于解決開發建設單位法定負責人失聯導致申請主體缺失的問題

開發建設單位未注銷，因法定負責人失聯造成不動產登記申請主體缺失的，由不動產登記機構書面告知開發建設單位，經不動產登記機構在其門戶網站以及不動產所在地等指定場所進行公告60個工作日無異議或異議不成立的，由不動產所在地的城區政府指定的機構、組織或由小區業主委員會、三分之二以上的業主代表代為申請辦理。

三、關于解決房屋、土地登記用途不一致問題

（一）不動產統一登記實施前，房屋所有權屬證書和國有土地使用證記載的房屋用途和土地用途不一致的不動產，當事人申請不動產登記時，繼續分別按照原記載的房屋、土地用途進行登記，未經依法批準不得改變已登記的不動產用途。

（二）對于黨政機關、企事業單位等單位利用自有劃撥土地建設房改房、集資房等政策性住房，且已辦理房屋所有權登記，但房屋規劃用途和土地用途不一致的，自然資源和規劃主管部門對土地進行功能性劃分和面積分割后，房改房、集資房等政策性住房的土地用途按城鎮住宅用地登記。

四、關于解決規劃許可、竣工驗收、消防手續不齊全的問題

（一）關于解決未通過建設工程規劃條件核實的問題

2008年1月1日以后取得工程規劃許可證的建設項目，項目部分（單獨樓棟）符合規劃條件要求的，自然資源和規劃主管部門對符合規劃條件的部分可先行進行核實，出具符合規劃條件的核實意見。已超出建筑有關的規劃設計指標的建設項目除外。

（二）關于解決項目建設工程竣工手續和消防手續缺失的問題

1．項目建設工程因報建報批手續不全或無法進行工程竣工驗收的，由項目開發建設單位委托有相應綜合檢測資格的第三方檢測機構對工程項目進行檢測，并出具檢測報告。符合要求的，經建設主管部門出具意見，作為建筑物符合工程建設和驗收要求的替代材料辦理不動產登記。

2．根據《建筑工程施工許可管理辦法》有關規定，在已完善用地手續的國有建設用地上建成使用的建筑面積在300平方米以下的建筑工程，可以不申請辦理施工許可證，由申請人提交建筑物已竣工的承諾書作為竣工材料辦理不動產登記。

3.1998年9月1日《消防法》施行前已建成的建筑物，開發建設單位申請辦理不動產登記時，屬于人員密集場所，開發建設單位應按原建筑物消防設計標準提交消防安全評估合格的報告作為符合建設工程消防驗收或備案要求的替代材料辦理不動產登記；屬于非人員密集場所，開發建設單位提交建筑物消防安全承諾書作為建筑物符合消防驗收或備案要求的替代材料辦理不動產登記。

1998年9月1日《消防法》施行后至2019年4月1日期間建成的建筑物，開發建設單位應向建設主管部門提交消防查驗合格的報告等相關材料，經建設主管部門出具意見，作為建筑物符合消防驗收或備案要求的替代材料辦理不動產登記。

2019年4月1日以后開工建設的房屋，應按照有關法律法規辦理建設工程消防審驗手續。

4．應當辦理人防手續且不符合易地建設要求的項目，人防部門負責根據項目建設時間、設計標準等特點研究確定處理方案；涉及2019年3月25日之后開工建設的新建民用建筑結合修建防空地下室的項目，開發建設單位應向建設主管部門申請補辦人防驗收備案等手續。

五、關于解決國有建設用地上獨棟居民樓占地與原土地發證范圍不符的問題

自然資源和規劃主管部門認定為是屬于合理誤差范圍且房屋基底沒有重建、翻建過的，不動產登記機構按照建筑物實際占地面積進行登記發證。建筑現狀占地與原土地發證范圍相比，發生了尺寸變化、位置偏移、形狀改變等情況且占地面積未超過原土地發證面積的，經公告30個工作日無異議或異議不成立的，按照現狀辦理不動產登記。建筑物符合規劃要求但建筑占地超出原土地發證范圍的，已依法作出處理的，由市、縣人民政府授權委托自然資源主管部門按國有劃撥或協議出讓方式補辦用地手續后辦理不動產登記。

六、關于解決出讓土地上持有房屋所有權證的土地用途、年限不規范問題

項目用地性質確定為城鎮住宅用地，但在項目總平面布置圖上經批準建設有部分商業用房的，商業用房部分按城鎮住宅用地出讓年限確定；項目用地性質確定為綜合用地，出讓年限50年的，城鎮住宅部分用地年限為70年，商業部分用地年限為40年，工業、倉儲、教育等用地年限為50年。

本意見自2022年4月20日起施行，有效期3年。本意見印發之日起新形成的問題不適用本意見。

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名詞解釋：

1．滅失：指市場監管的營業執照、企業和個體工商戶信息系統，機關團體事業單位信息代碼中查無信息或法律法規規定的其他滅失情形。

2．建（售）房單位：指房屋建設單位或售房單位。

3．人員密集場所：指公眾聚集場所（賓館、飯店、商場、集貿市場、客運車站候車室、客運碼頭候船廳、民用機場航站樓、體育場館、會堂以及公共娛樂場所等），醫院的門診樓、病房樓，學校的教學樓、圖書館、食堂和集體宿舍，養老院，福利院，托兒所，幼兒園，公共圖書館的閱覽室，公共展覽館、博物館的展示廳，勞動密集型企業的生產加工車間和員工集體宿舍，旅游、宗教活動場所等。（摘自《中華人民共和國消防法》（2021修訂）第七章第七十三條第三、四款）

4．獨棟居民樓：指個人自建房。

5．建筑物：指用建筑材料構筑的空間和實體，供人們居住和進行各種活動的場所。（摘自中華人民共和國國家標準民用建筑設計術語標準）