各鎮人民政府（管委會），區直各辦、局，各有關單位：

現將《柳江區城區規劃范圍被征地農村集體“三產用地”安置暫行辦法》印發給你們，請認真貫徹執行。

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???????????????????????柳州市柳江區人民政府

???????????????????????2024年9月30日

（此件公開發布）

柳江區城區規劃范圍被征地農村集體

“三產用地”安置暫行辦法

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第一章?總 ?則

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第一條??為加快城市開發建設步伐，確保被征地農民長久生計得到切實保障、生活水平不降低，根據《中華人民共和國土地管理法》、《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》（國土資源部39號令）、《柳州市征地留用地上市交易規定》（柳政規〔2020〕5號）等法律法規及文件規定，結合柳江區實際，制定本辦法。

第二條??本辦法所稱的“三產用地”，是指按照規劃用途安排給被征地農村集體經濟組織用于發展生產或從事經營的土地；不含鄉（鎮）村公共設施、公益事業用地和農村宅基地。

第三條??本辦法所稱的農村集體特指柳江區人民政府認可的農村集體經濟組織。

第四條??柳江區城區規劃范圍是指“三區三線”劃定的柳江區中心城區城鎮開發邊界范圍內。

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第二章 ?安置方式

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第五條??在城區規劃范圍內因城市開發建設需要，農村集體被征收土地總面積達100畝以上的（含100畝），可以安排“三產用地”。農村集體被征收土地總面積不足100畝的，原則上不安排“三產用地”，待累計征收土地達100畝（含100畝）以上方可安排“三產用地”。如農村集體土地被整村征收總面積累計仍不足100畝的，視具體情況予以安排。在撤縣設區過渡期結束前，“三產用地”安排的比例按該農村集體被征收土地總面積的5%—10%的標準執行；在撤縣設區過渡期結束后，“三產用地”安排的比例按該農村集體被征收土地總面積的5%的標準執行。

第六條??安排和開發建設“三產用地”必須符合柳州市國土空間總體規劃（2021—2035年），并且符合年度土地利用計劃；如因城市規劃調整等原因無法安置的，則按新的規劃重新選址安置。

第七條??被征地農村集體申請“三產用地”安置的，可以選擇以下其中一種方式給予安排：

（一）批準撥用。即：保留“三產用地”集體土地所有權性質，只辦理農用地轉用手續，由有批準權的市人民政府批準撥用“三產用地”集體土地建設用地使用權。

（二）劃撥。即：村集體主動申請通過劃撥方式安置“三產用地”的，區人民政府依法開展擬申請征收土地前期工作后，上報自治區人民政府批準征收集體土地、辦理農用地轉用手續，并在實施土地征收后，由有批準權的人民政府批準劃撥“三產用地”國有土地建設用地使用權。

第八條??“三產用地”的供地成本中的土地征收補償費由“三產用地”使用權人承擔。辦理“三產用地”不動產權證、規劃許可證和開工證等有關手續，由“三產用地”使用權人自行申請辦理，費用自理。

第九條??對安排的“三產用地”，被征地農村集體既可以依法開發建設（住宅除外），也可以申請上市交易。申請上市交易的，由區人民政府先行收儲，再依法進行公開交易。未經批準，“三產用地”不得上市交易。同一地塊內（以規劃城市道路為界）的“三產用地”原則上應整合為一個地塊，整體規劃，整體推進。同時滿足以下三點要求的“三產用地”，可分割開發：1. 涉及多個村集體的；2. 具備獨立開發條件且不影響城鄉規劃實施的；3. 經規劃部門批準同意的。

第十條??被征地農村集體申請以劃撥或批準撥用方式安排“三產用地”的，應按下列程序進行：

（一）被征地農村集體提出用地申請；

（二）被征地農村集體所在鎮人民政府組織被征地農村集體、區自然資源局、區征地拆遷和房屋征收補償服務中心、柳江新城管委會等相關單位對“三產用地”進行選址，初步確定“三產用地”的范圍、面積、用途；被征地農村集體提供“三產用地”報批材料（詳見附件1-1），填寫《柳江區城區規劃范圍被征地農村集體“三產用地”申請審批表》（詳見附件1-2）并經有關部門審核通過；

（三）被征地農村集體向市自然資源和規劃局申請辦理用地預審和選址意見書、建設用地規劃許可證；

（四）區自然資源局報請市自然資源和規劃局出具規劃設計要點（條件）；

（五）區自然資源局以市自然資源和規劃局名義擬定劃撥或批準撥用供地方案并進行內部會審，逐級上報區土地收購儲備專題會、區人民政府、市自然資源和規劃局、市人民政府審批；

（六）市人民政府批準供地、下發用地批復文件，區自然資源局辦理劃撥用地手續，核發不動產權登記證書。

第十一條??農村集體申請將“三產用地”劃撥和上市交易合并辦理的，按下列程序進行：

（一）被征地農村集體所在鎮人民政府組織被征地農村集體、區自然資源局、區征地拆遷和房屋征收補償服務中心、柳江新城管委會等相關單位對“三產用地”進行選址，初步確定“三產用地”的范圍、面積、用途；被征地農村集體提供“三產用地”報批材料（詳見附件1-1），填寫《柳江區城區規劃范圍被征地農村集體“三產用地”申請審批表》（詳見附件1-2），并經有關部門審核通過；

（二）被征地農村集體提出“三產用地”收儲申請和上市交易申請；

（三）區自然資源局報請市自然資源和規劃局出具規劃設計要點（條件）；

（四）區土地收購儲備中心對“三產用地”進行收儲；

（五）區自然資源局以市自然資源和規劃局名義擬定上市交易供地方案并進行內部會審，逐級上報區土地收購儲備專題會、區人民政府、市自然資源和規劃局、市人民政府審批；

（六）市人民政府批準供地，下發用地批復文件；

（七）市土地收購儲備交易中心組織土地“招拍掛”公開出讓。

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第三章 ?上市交易

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第十二條??申請收儲“三產用地”必須具備以下條件：

（一）按照《村民委員會組織法》的規定經農村集體討論同意；

（二）“三產用地”必須持有土地權屬證明；

（三）“三產用地”必須取得建設用地規劃設計要點（條件）；

（四）“三產用地”必須取得土地評估結果和單位建筑面積房產的開發成本評估結果。

第十三條 ?“三產用地”收儲程序：

（一）被征地農村集體向區土地收購儲備中心提出“三產用地”收儲申請，同時向區自然資源局提出上市交易申請。

（二）區自然資源局委托具有資質的房地產評估中介機構對“三產用地”價格進行評估，并將土地評估結果和單位建筑面積房產的開發成本函告區土地收購儲備中心。

（三）區土地收購儲備中心與被征地農村集體充分協商，根據土地評估的結果、單位建筑面積房產的開發成本確定土地收儲補償價款、回建安置物業的面積數量。

土地收儲補償價款、回建安置物業的面積數量須由被征地農村集體按《村民委員會組織法》的規定和程序組織集體討論認可，并簽字蓋章確認，經村民委員會、所在鎮人民政府核實并簽署核實意見。

（四）區土地收購儲備中心、被征地農村集體所屬鎮人民政府（或“三產用地”所屬鎮人民政府）與被征地農村集體簽訂《“三產用地”土地使用權收儲合同》，區土地收購儲備中心按程序將合同和方案報區人民政府批復同意后實施，同時將所收儲“三產用地”移交區自然資源局按程序供地。

第十四條??收儲的“三產用地”上市交易補償辦法：

（一）柳江區所有“三產用地”上市交易時，對農村集體的補償采取實物補償（即回建安置物業）方式，原則上不采取貨幣補償方式。回建安置物業類型根據宗地規劃設計條件確定，包括商業、辦公、住宅、車位等房產，其中回建安置物業中的商業物業面積比例和車位比例應當與宗地規劃設計條件書確定的商業面積比例和車位比例一致。

（二）回建安置物業的面積數量由區土地收購儲備中心根據房地產評估中介機構評估的單位建筑面積房產的開發成本計算確定。計算公式為：

回建安置物業補償的面積（平方米）=土地收儲補償價款（元）÷單位建筑面積房產的開發成本（元/平方米）；

單位建筑面積房產的開發成本由自然資源主管部門委托中介機構評估確定。

單位建筑面積房產的開發成本計算公式為：

單位建筑面積房產的開發成本=評估時點的規劃用途核定的樓面地價+建安成本（根據造價站最新時點信息造價）+工程建設涉及全部稅費+小區配套費+產權登記費+房屋面積測繪費。

（三）回建安置物業面積特指建筑面積。

第十五條??“三產用地”上市交易方式：

“三產用地”進入市場交易的，必須通過政府統一的有形土地市場，通過市場競爭方式選擇開發主體，采取“限地價、競回建安置物業”的方式公開交易出讓，對農村集體經濟組織采取實物補償，即：以土地出讓起始價（起叫價）為最高限價，在安置物業起拍面積（起叫面積）基礎上，向上競無償移交安置物業面積，競報移交面積最大者且該面積不低于底數面積（標底）的為競得人（中標人）。原則上不采取貨幣補償安置方式。

競得人移交的安置物業，全部用于安置農村集體經濟組織，最大限度保障農村集體經濟組織和村民利益。安置物業可包括商業、辦公、住宅、車位等房產。

（一）土地公開交易起始價（起叫價）、最高限價的確定。

以交易時點宗地市場評估地價的40%為基礎確定出讓起始價（起叫價）和最高限價，由自然資源主管部門按規定委托評估。

（二）無償移交安置物業起始面積（起拍面積）和底數面積（標底）的確定。

起始面積（起拍面積）以交易時點宗地市場評估地價60%所折算的物業面積為基礎確定，且不少于折算的物業面積。底數面積（標底）根據土地估價結果、農村集體經濟安置實際情況和區政府意見綜合確定。

第十六條??回建安置物業的安排辦法：

（一）回建安置物業原則上由農村集體根據規劃總平面圖等優先挑選，但應按整棟樓進行挑選，不得將回建安置物業拆分成若干部分分別挑選樓棟；如某棟樓挑選完后回建安置物業仍不夠安排的，才能另外挑選其他樓棟。

（二）回建安置住宅物業的安排。應先從整棟樓的頂層由上往下或從底層由下往上逐層順序選擇，整棟選擇完畢后才能選擇其他樓棟。

（三）回建安置商業物業的安排。根據應回建安置商業物業面積、規劃總平圖和宗地商業面積，按照商業樓層同比例面積進行安排。同一商業樓層回建安置物業具體選擇，原則上按不同位置、不同商業價值合理搭配。

（四）回建安置車位的安排。按照“就近安排”的原則，車位盡量安排在回建樓棟下，如本棟樓下車位安排不下，可在鄰近樓棟下安排。

第十七條 ?農村集體回建安置物業的保障辦法：

（一）區土地收購儲備中心應當在《“三產用地”土地使用權收儲合同》中明確無償移交給農村集體的回建安置物業總面積、位置、戶型面積比例、裝修標準（毛坯房）等內容。

（二）競得人競得土地后，應加快辦理項目開工建設手續，在項目總平面圖及設計方案獲得審批部門批復之日起30天內，由“三產用地”被征地農村集體所屬的鎮人民政府（或“三產用地”所在地的鎮人民政府）負責組織區土地收購儲備中心、競得人及農村集體進行協商，根據土地“招拍掛”出讓文件、《“三產用地”土地使用權收儲合同》等內容簽訂四方《回建安置物業協議書》，確定回建安置物業的類型、面積、具體位置、戶型、裝修標準、超面積部分補償辦法及建設計劃、移交時間等相關事宜，并明確四方各自的權利和義務。同時，將《回建安置物業協議書》報審批局、自然資源局、住建局等部門備案。

回建安置物業相關具體工作由“三產用地” 被征地農村集體所屬鎮人民政府（或“三產用地”所在地的鎮人民政府）負責。

（三）回建安置物業應由競得人在取得土地之日起3年內全部交付完畢。競得人未能按時交付回建安置物業的，競得人應支付違約金給被安置村集體，違約金支付具體標準由競得人與被安置村集體雙方依法協商并在《回建安置物業協議書》中明確。應移交安置物業面積的價值按單位建筑面積房產的開發成本計算。

（四）競得人須將農村集體回建安置物業與競得人所持物業同步開發建設、同步竣工驗收。商品房預售許可主管部門根據回建安置物業開發建設情況辦理商品房預售許可，預售許可物業面積應與回建安置物業面積同步掛鉤考慮，即競得人可預售面積與在建的回建安置物業面積同步，在回建安置物業全部竣工驗收交付后，競得人其余房屋預售按照《商品房預售許可條例》執行。《回建安置物業協議書》未簽訂的，商品房預售許可主管部門不予辦理商品房預售許可。

第十八條??回建安置物業不動產權登記在被征地農村集體名下，辦理不動產登記證所產生的稅費由競得人承擔。

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第四章 ?附 則

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第十九條??2013年2月27日前已簽訂的征地補償協議，或已約定為被征地農村集體免費辦理出讓的“三產用地”的，不需經過土地收儲程序，按照第十一條規定（第四點除外）開展上市交易工作。

對征地補償協議約定免費辦理國有出讓的“三產用地”，涉及收取的土地出讓金按相關規定繳入國庫，再由征地部門申請同等金額安排支付給被征地農村集體。

第二十條 ?本辦法由區自然資源局負責解釋。

第二十一條??本辦法自發布之日起實施，本辦法實施前區人民政府出臺的規范性文件、會議紀要有關內容與本辦法不符的，以本辦法為準。《柳州市柳江區人民政府關于印發〈柳江區城區規劃范圍被征地農村集體“三產用地”安置暫行辦法〉的通知》（江政規〔2020〕20號）同時廢止。

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附件：1-1. 柳江區城區規劃范圍被征地農村集體“三產用

地”劃撥供地材料清單

1-2. 柳江區城區規劃范圍被征地農村集體“三產用

地”申請審批表