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柳江房補〔2025〕1號

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柳州市柳江區葛婆廟城中村改造項目

集體土地上房屋征收補償安置方案

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根據《中華人民共和國土地管理法實施條例》第二十七條和《廣西壯族自治區土地管理條例》第三十二條規定，本機關組織自然資源、財政、農業農村、人力資源和社會保障等有關部門擬定了《柳州市柳江區葛婆廟城中村改造項目集體土地上房屋征收補償安置方案》，方案內容如下：

一、項目名稱

柳州市柳江區葛婆廟城中村改造項目

二、規劃用途

城鎮住宅、商業、公共設施用地

三、征收目的

為了改造提升城中村基礎設施配套，改善優化人居環境，推進城市規劃實施的需要。

四、征收范圍

柳北路以南、西一路以東、柳江大道以北、柳西路以西地塊（具體土地位置、四至范圍詳見附件《柳州市柳江區葛婆廟城中村改造項目征地紅線示意圖》）。

五、征收依據

（一）《中華人民共和國土地管理法》；

（二）《中華人民共和國土地管理法實施條例》；

（三）《廣西壯族自治區土地管理條例》；

（四）《柳州市發展和改革委員會關于柳州市柳江區葛婆廟城中村改造項目建議書的批復》（柳發改規劃〔2024〕32號）。

六、集體土地征收補償、青苗和地上附著補償標準

集體土地征收補償標準按照《柳州市人民政府關于做好新一輪征地區片綜合地價實施工作的通知》（柳政規〔2023〕9號）的規定執行；青苗和地上附著物補償標準按照柳州市柳江區人民政府《柳州市柳江區被征收土地上青苗和附著物補償暫行辦法>的通知》(江政規〔2023〕1號）文件執行。

七、被征收房屋的認定和補償

（一）有證住房的認定

1.有證住房的認定。以行政機關依法頒發的《集體土地使用證》、《宅基地使用證》、《建設用地批準書》、《建設工程規劃許可證》、《房屋所有權證》、《不動權證》及其它在行政機關的房屋報建用地、建設審批檔案登記作為認定依據。

2.水毀房屋的認定。水毀房是指因洪澇災害引發被征收人的房屋倒塌之后，經政府核實后同意恢復重建但沒有辦理建房手續的房屋。水毀房屋以民政部門提供的水毀房屋重建檔案作為認定依據，經認定為水毀房屋的按照有證房屋進行補償安置，但水毀房的占地面積不得超過柳江區農房審批面積即100㎡/戶，超出占地房屋部分按照其它無證房屋進行補償。

3.?無證“唯一住房”的認定。無證“唯一住房”是指符合建房分戶條件的住戶其所有家庭成員名下在本集體內沒有經合法審批用地、建筑或房產證的住房，在本村集體內只有一處房屋并且在征地公告前建成，即一戶一宅。經認定為無證“唯一住房”的，按視為有證房屋進行補償安置。“無證唯一住房”具須同時備以下條件。

（1）房屋所有人必須年滿十八周歲的獨立戶，或雖未分戶但達到法定婚齡符合建房分戶（家庭協議分戶）條件的本村集體經濟組織成員（分戶后父母身邊須有一子女），在本村集體內的無證房屋占地面積在柳江農村宅基地審批面積即100㎡以內的建筑面積部分。

（2）經到鎮政府房屋審批部門、區自然資源局查檔案，在本村民小組內該戶家庭成員名下沒有合法用地、建筑審批手續或房屋產權證的住宅房屋。

（3）該戶沒有有證房屋或視為有證房屋曾經被征收并已經獲得補償安置。

（4）房屋的建造時間必須在擬征地公告發布前。

（5）房屋作為家庭成員居住使用，房屋牢固具備居住條件，符合建筑規范要求（室內凈高不應低于2.4m局部鬩高不應低于2.1m,且其面積不應大于室內面積的1/3，坡屋頂房屋，其室內一半面積室內凈高不應低于2.1m)住宅。

（二）其它無證房屋認定。是指在征地公告前建成，未經用地、建筑合法審批，且不屬于水毀、無證“唯一住房”的其它無證房屋。

（三）有證房屋、水毀房屋、無證“唯一住房”面積的確定。1.持有房屋產權證，或合法審批證件的房屋建筑，以證載或審批的證件批準的面積確定為有證房屋面積，超出批準面積為其它無證房屋建筑。2.僅持有用地審批（包含檔案登記）及認定為水毀房屋、無證“唯一住房”的房屋，實際占地小于或等于證載、檔案登記及水毀房、無證“唯一住房”認定的用地面積的，以房屋實際建筑面積確定為有證房屋建筑面積。房屋實際占地大于證載、檔案登記或水毀房、無證“唯一住房”認定的用地面積的，第一層有證房屋建筑面積按照證載、檔案登記或水毀房、無證“唯一住房”認定的用地面積確定，第二層以上（含第二層）每層有證房屋建筑面積計算按照證載、檔案登記、水毀房、無證“唯一住房”認定的用地面積加上陽臺部分的面積（按照房屋建筑面積計算規則執行），其余超出部分房屋建筑面積認定為其它無證建筑面積。2007年之前建成的房屋按照實際建筑層數認定為有證或視為有證房屋，2007年之后建成的房屋三層以下（含三層）認定為有證或視為有證房屋建筑面積。3.2007年建成的房屋的認定。由本人提供房屋建成時間證明或承諾書，并有被征收戶本家庭成員的之外的兩名以上本村村民（除本戶除外）村民簽字證明，并經公示期滿無異議。

八、集體土地房屋征收的補償安置方式

（一）有證住房面積的補償安置方式

集體土地上的有產權住宅、水毀房、“唯一住宅”的補償安置方式有房屋產權調換補償安置、貨幣補償、房票補償安置三種方式。本方案的有證住房面積的補償已經包含房屋所占宅基地的補償。

（二）其它無證房屋補償安置方式

除水毀房屋、無證“唯一住宅”以外的其它無證房屋、在征地公告前建成的，按照本方案實行貨幣補償。在擬公告后搶建的，一律不予補償。

九、集體土地房屋征收的補償安置標準

（一）有證住宅（視為有證住宅）產權調換安置方式

1.該項目產權置換安置地點：1.柳江新城區高村回建安置房。

2.調換方式、標準。被征收人有證住宅（或視為有證住宅）面積調換政府提供安置房面積的，按照以下方式進行產權調換和結算：

（1）按被征收房屋建筑面積1：1.2調換安置房建筑面積，或按被征收房屋的建筑面積1∶1調換安置房屋套內建筑面積。

（2）面積差額結算。被征收人選擇調換的安置房建筑面積大于可以置換的安置房面積的，超出部分的面積在10㎡以內（含10㎡），按2800元/㎡購買；超出10㎡以上的，按安置房的成本價格3900元/㎡購買。被征收人選擇置換的安置房建筑面積小于可以置換的安置房建筑面積的，剩余的應安置的建筑面積按2800元/㎡給予被征收人補償。

（二）貨幣補償安置方式

1.?住宅房屋補償標準。

（1）有證或視有證住宅磚混結構2800元/㎡，有證住宅磚木結構2600元/㎡。

（2）其它無證房屋的補償標準。房屋高度2.2m以下，均按照80元/㎡補償；高度在2.2-3.6米（含3.6米）的，磚混結構按照200元/㎡補償，磚木結構按照170元/㎡補償；高度在3.6米以上的，磚混按照500元/㎡給予補償，磚木按照400元/㎡給予補償。

2.?有證或視為有證住宅自改鋪面補償標準。將住宅房屋自改為商業用房使用，在擬征地公告前持有營業執照并正常經營的第一層房屋，按照實際經營面積（不含配套的衛生間、廚房、倉庫等）認定為自改鋪面面積進行補償。

磚混結構4100元/㎡（2800元/㎡+1300元/㎡）

磚木結構3900元/㎡（2600元/㎡+1300元/㎡）。

如有證住宅自改鋪面的建筑面積選擇調換安置房面積的，自改鋪面部分的面積按1300元/㎡給予貨幣補償。

3.?有證或視為有證住宅自改營業用房補償標準。將住宅房屋自改為商業用房使用，在擬征地公告前持有營業執照并正常經營的第二層以上（含第二層）房屋，按照實際經營面積（不含配套的衛生間、廚房、倉庫等）認定自改營業用房進行補償。

磚混結構3300元/㎡（2800元/㎡+500元/㎡）、

磚木結構3100元/㎡（2600元/㎡+500元/㎡）。

如有證住宅自改營業用房的建筑面積置換安置房面積的，自改營業性用房部分的面積按500元/㎡貨幣補償。

4.?無證房屋鋪面和營業用房補償標準

無證房屋鋪面700元/㎡（200元/㎡+500/㎡）

無證營業用房400元/㎡（200元/㎡+200元/㎡）

5.?鋼架結構房屋補償標準。

頂棚為鋼結構，四周有鋼結構圍板的，認定為鋼架房；四周無圍板的，認定為鋼架棚。高度在2.2米以下的鋼架房、鋼架棚視為簡易房屋。

（1）高度在2.20-3.50米（不含3.50米）的，鋼架房200元/㎡、鋼架棚170元/㎡。

（2）高度在3.5-6.00米（含6.00米）以內的鋼架房500元/㎡、鋼架棚400元/㎡；高度在6.00米-8.00米以內（含8.00米）的，鋼架房700元/㎡，鋼架棚為600元/㎡。

（3）高度在8.00米以上（不含8.00米）的，鋼架房900元/㎡，鋼架棚700元/㎡。

??（三）房票補償安置方式

1.房票是指被征拆人房屋安置補償權益貨幣量化后，由城區人民政府出具給被征拆人用于購置房屋的結算憑證。房票安置是指被征拆人選擇使用房票在全市城區（含新區）范圍內購買新建商品住宅或政府提供的住宅安置用房（不含市場二手住房）用于安置，是現有房屋征收補償安置方式的一種補充形式。

2.房票面值計算：在房屋征收部門通知簽訂房屋征收補償期限內簽約的，住宅房票面值=項目內新建安置房房地產市場評估單價×應安置面積（被征收房屋有證或視為有證建筑面積×1.2）。

3.房票轉讓：

（1）被征拆人滿足每戶至少擁有一套合法住宅的，可以轉讓房票，經城區人民政府核定登記變更，將原房票回收更換新房票登記變更完成視為對被征拆人已落實安置。

（2）房票僅限轉讓一次，轉讓后房票記載的原使用期限不變房票權利人出現死亡、喪失民事行為能力等情況的，其繼承人、監護人應提供可認定其有權繼承、代管使用房票的相關證明，向城區人民政府申請房票繼承、代管使用。

4.?房票購房契稅減免：被征拆人購房成交價格不超過房票面值的，對新購房屋按規定免征契稅;購房成交價格超過房票面值的，對超額部分按規定征收契稅。（房票受讓人不享受前款的契稅減免政策）。

5.?房票實行實名制管理，房票面值原則上可拆分或合并登記使用。自領取房票之日起使用期限原則上不超過2年。

6.?房票安置政策按《柳州市人民政府辦公室關于印發〈柳州市征拆住宅房屋房票安置暫行辦法〉的通知》（柳政辦〔2024〕56號）文件執行，可在柳州市范圍內自行選購。

十、集體土地房屋征收的裝修裝飾補償標準

集體土地房屋征收的裝修裝飾補償標準，按照《柳州市柳江區人民政府<柳州市柳江區被征收土地上青苗和附著物補償暫行辦法>的通知》(江政規〔2023〕1號）文件執行。

十一、其它補償費用

（一）有證或視為有證房屋搬遷費

對征收有證或視為有證房屋給予搬遷費。被征收人選擇貨幣補償方式進行補償安置的，征收部門按被征收房屋建筑面積12元/m2的標準（不足2000元/戶的按2000元/戶給予搬遷費），給予被征收人一次性搬遷費;被征收人選擇房屋產權調換安置方式或房票補償安置方式的，征收部門按被征收房屋建筑面積12元/m2的標準（不足2000元/戶的按2000元/戶給予搬遷費），給予被征收人兩次搬遷費。

（二）自行安置過渡費

1.被征收人選擇貨幣補償方式的，按被征收人有證房屋建筑面積12元/m2·月的標準（不足700元/戶的，按700元/戶支付）一次性給予3個月的自行安置過渡費。

2.被征收人選擇產權調換安置方式的，自被征收人以書面方式交出房屋之日起，按被拆遷房屋有證建筑面積12元/m2?·月的標準支付至被征收人獲得安置房交房通知之日止（不足一個月的按一個月計發）,再支付3個月臨時過渡費。被征收人選擇政府提供的臨時過渡房面積部分，不再支付臨時過渡費。

3.被征收人選擇房票安置并自行臨時過渡安置的，選擇現房安置的，一次性給予6個月臨時過渡費；選擇期房安置的，臨時過渡費計發期限自被征收人騰空交房并領取房票之日起至公告交房之日止再支付3個月

（三）停產停業補助費

因征收自改營業性鋪面、營業性用房造成停產停業的，按被征收人實際營業面積貨幣補償金額的4%。

（四）涉及被征收的供電通信等桿線及水管網等遷移補償的

由區征補中心委托具備工程造價資質的中介機構編制工程預算并經有資質的第三方進行評審，最終以工程驗收結算金額給予補償。

十二、土地和房屋征收獎勵、補助

（一）土地征收獎勵。被征收人在征地部門通知簽訂土地協議之日起60日內簽訂協議并按協議約定期限交出土地的，水田按48000元/畝、旱地按39000元/畝給予獎勵。

（二）有證或視為有證房屋被征收人同戶籍家庭成員有以下情況之一的，一次性給予3萬元/戶的補助：

1.經民政部門核定享受城鎮居民最低生活保障的；

2.在民政部門登記在冊的生活困難的孤老或殘疾人員；

3.烈屬、傷殘軍人；

（三）被征收人在征地部門通知簽訂房屋征收協議之日起60日內簽訂房屋征收協議，并按照協議約定時限搬遷完畢的，按被征收房屋的產權建筑面積給予被征收人獎勵。獎勵標準如下：

1.?有證產權鋪面和營業用房、有證住宅自改鋪面和自改營業用房，按被征收的該用途的建筑面積給予500元/㎡獎勵。

2.?選擇房票安置方式的獎勵：（1）在征收補償安置方案公示期結束之日起，6個月內被征拆人選擇房票安置并簽訂商品房銷售合同且辦理備案的，城區人民政府按房票面值的5%計算給予現金獎勵；（2）第7個月起至第12個月內選擇房票安置并簽訂商品房銷售合同且辦理備案的，城區人民政府按房票面值的2%計算給予現金獎勵。（房票受讓人應當在有效期內使用房票，但不得享受獎勵）

3.?村民個人的無證住宅自改為鋪面或營業用房的，鋪面和營業用房的建筑面積部分按200元/㎡給予獎勵。

4.?村集體經濟組織的廠房、倉庫、學校、辦公等生產、經營性用房或公益性用房，有證建筑面積按400元/㎡給予獎勵，無證建筑面積按200元/㎡給予獎勵。

5.?有證住宅（視為有證住宅），按被征收有證住宅面積給予200元/㎡的獎勵。

6.?非搶搭搶建的無證建筑和建（構）筑物，按被征收的建筑面積給予200元/㎡獎勵。

十三、關于被征地農民的三產用地安置問題

按照被征地集體經濟組織三產用地按照《柳江區城區規劃范圍被征地農村集體“三產用地”安置暫行辦法》規定執行。

十四、被征地農民參加養老保險的補貼問題

???按照《關于印發廣西壯族自治區被征地農民參加基本養老保險制度指導意見的通知》（桂人社發〔2016〕?46?號?)、《關于印發廣西壯族自治區對被征地農民實行基本養老保險補貼的審核規程（試行）的通知》（桂人社發〔2022〕8號）、《關于加快推進被征地農民參加基本養老保險審計整改“減存量、遏增量”工作的通知》（桂人社發〔2023〕91號）、《關于印發<柳州市被征地農民養老保險補貼資金先保后供分期繳存工作的實施意見>的通知》（柳征地社保辦發〔2023〕6號）等文件的規定執行。

十五、本補償安置方案自印發之日起施行，在實施過程中的具體政策解釋由柳江區征地拆遷和房屋征收補償服務中心負責

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柳州市柳江區人民政府

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